[법률상담] Q & A 김경진 변호사

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[법률상담] Q & A 김경진 변호사

한창식 기자  | 입력 2008-11-03  | 수정 2008-11-03 오전 8:27:11  | 관련기사 건

Q. 집주인이 바뀌었을 때?


A. 가끔 세 들어 살고 있는 집 주인이 바뀔 때, 새로 집을 매입한 새주인이 아직 임대기간이 남아 있음에도 불구하고 이사를 요청하기도 한다. 집주인이 바뀌면 세 들어 사는 사람은 집을 떠나야 되는 것인가, 또 새 집주인과 반드시 재계약을 해야 하는 것인가?


김 모씨는 아파트에 전세를 들어 살고 있었다. 어느 날 아무런 상의도 없이 아파트를 부동산에 내 놓았고, 당장 나가든지 아니면 전세 보증금을 올려서 재계약하자고 요구했다.


세입자인 김씨가 이런 요구를 들어줘야 하는가? 그렇지 않다. 김씨가 전 집주인과 처음 전세계약(또는 임대차 계약)을 할 때 임대차계약서를 작성하고 동사무소에 가서 전입신고를 했을 것이다. 이렇게 한 경우에는 세 들어 사는 사람은 제3자에 대해서 대항 할 수 있기 때문에, 이전에 한 계약기간 동안은 그 집에서 살 수 있는 것이고, 전세 보증금을 올려줄 필요도 없다.


세입자가 임대차계약 기간을 마치고 집에서 나갈 때 전세보증금도 새로운 집주인에게 받으면 된다. 동사무소에서 확정일자라는 것을 받아야 하지만 꼭 그렇지도 않다. 단지 전입신고만 해도 괜찮다.


화제를 바꾸어서 세 들어 사는 집이 경매가 되면 무조건 나가야 할까? 그것 역시 반드시 그렇지는 않다. 일단 세입자는 자기가 동사무소에서 받은 확정일자와 그 집의 등기부등본을 잘 펼쳐놓고 비교해 보아야 한다.


확정일자가 시간적으로 경매되는 부동산의 담보설정 날짜보다 더 뒤라면 집에서 나가야 하지만, 자기의 확정일자가 부동산의 담보설정날짜보다 더 앞서 있으면 경매가 되더라도 집에서 나갈 필요는 없다.


이때는 법원에서 경매할 때 나오는 배당금에서 전세보증금을 모두 받고 나갈 것이지, 아니면 배당금을 안 받고 집에서 그냥 집에서 계속 눌러 살 것인지 세 들어 사는 사람 본인이 선택할 수 있다.


만약 세입자가 경매에 참여해서 배당금을 받긴 받았는데, 자기 전세보증금을 다 받지 못하고 일부 밖에 못 받았을 때는 세입자의 확정 일자가 담보설정 날짜보다 앞에 있다면, 나머지 돈을 다 받을 때까지 계속 살 수 있다.


결국, 확정일자가 등기부등본에 있는 담보설정날짜보다 시간적으로 앞서 있으면 경매가 되더라도 집에서 나갈 필요가 없고, 보증금을 다 받는 것에도 아무 문제가 없다. 때문에 반드시 계약 후 전입신고 시 반드시 계약서를 동사무소에 가지고 가서 확정일자를 받아야 한다.

 

 

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한창식 기자

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